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房地产刮起"收紧"风

副标题：--房地产刮起"收紧"风

2010/1/10 11:19:01 来源：衡阳房产信息网作者：衡阳房产网浏览 1209次

关键字：房地产

　从去年年底开始，房地产调控政策逐渐成为了市场关注的焦点，那么房地产政策的变化对于购房者，尤其是二手房购房者来说会造成多大的影响呢？
　　从去年年底开始，房地产调控政策逐渐成为了市场关注的焦点，从个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，到国务院常务会议要求遏制部分城市房价过快上涨，提出继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，再到五部委联合出台了"土地新政"，明确土地出让金首付款缴纳比例不得低于50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不得超过1年。可以说，2010年房地产市场将步入政策调控年。
　　营业税：影响有限对于购房者来说，营业税优惠取消的影响无疑是最为直接的。记者从沪上房产中介了解到，几乎绝大多数房东只关心房屋交易的实际到手价，因此增加的营业税成本必然会转嫁到买家身上。那么，营业税优惠取消后带来的成交成本究竟有多大？
　　假设100万元的住房以150万元出售，从中我们可以看到，在成交价格不变的情况下，2年以内的普通住房需多缴营业税5.5万元，2-5年的普通住房需多缴营业税8.75万元，营业税在房价中的占比将分别提升3.67%和5.5%；而2-5年的非普通住房需多缴营业税5.5万元，5年以上的非普通住房需多缴营业税8.25万元，营业税在房价中的占比也将分别提升3.67%和5.5%。
　　因此，受影响最大的是2-5年以内的普通住宅与超过5年的非普通住宅，这部分税费比优惠前提高了5.5%。而由于房东要求的基本上到手价，所以这部分交易成本将转嫁到购房者头上。以150万元的到手价计算，在上述的情景中，购房者原先购买一套2-5年的普通住房需付150万元，而现在需付158.73万元，交易成本提高了8.73万元。
　　贷款：购房者需留意从表3中我们看到，虽然现在还没有明确的调整措施，但对于信贷，国家已经明确地强调要加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。从国家调控方向来看，2010年购房者想要快速获得银行贷款或许不是一件容易事，因此需要格外注意其中可能蕴含的风险。
　　业内人士表示，对于大多数购房者来说，在房屋交易过程中，办理时间最长、手续最繁琐的恐怕就是贷款问题了。从流程上看，房东方需先提出还贷款申请，银行批准后房东还清贷款并到交易中心进行贷款抵押注销，之后购房者持房东注销抵押后的房产证进行申请新贷款的业务办理，当银行批准购房者的贷款后，双方进行房产产权交易。等客户方新产权证办理好后，还需持同时办理出来的他项权证到购房者申请贷款银行要求放款，可以说贷款办理贯穿了整个二手房交易过程。如果有任何一个环节出现问题，都会影响交易进度。而且购房者由于贷款问题遭受损失的并不在少数。而由于在中介公司提供的格式合同样本，往往有"银行审批贷款额度不够，购房者现金补足"的字样，也就是说将购房者无法申请到足额贷款的责任全部归咎到购房方，并约定了购房方要现金补足的履约方式，购房者在签署合同时要注意到这方面的法律风险。不少购房者因为轻信中介承诺与银行关系好，而轻易地与上家签订合同，但最后银行贷款未能获批，而不得不赔偿违约金。

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